Rubin Irodaház (2012.09.27.)

.

02-123epulet K A Rubin irodaház építési engedélyezési tervét a Központi Építészeti-Műszaki Tervtanács 2012. szeptember 27-i ülésén tárgyalta.

 

 

 

 A tervet Fekete Lajos (Lamro Kft.) tervező mutatta be.

Tervezői válaszok
A 22/2012 tervtanácsi véleményben felmerült észrevételekkel kapcsolatban.

A Központi Építészeti-Műszaki Tervtanács 2012. augusztus 2-án a tárgyalta a Rubin irodaház építési engedélyezési tervét.
Maga a tervcsomag 2008-ban, egy pályázat eredményeként először a kerületi tervtanácsnak, majd leadás előtt az országos tervtanácsnak is be lett mutatva. Mindkét esetben néhány észrevétel mellett engedélyezésre javasolták a tervet. Miután ezen észrevételeket átvezettük a terveken, beadtuk azt a kerületi műszaki osztályra, kérve annak engedélyezését. A terület rendkívül érzékeny, kiemelt városképi jelentőségű útvonal mellett fekszik, valamint lakóövezettel szomszédos, így rengeteg járulékos tanulmányt és vizsgálatot kellett elvégezni, elvégeztetni (komplett környezetvédelmi hatásvizsgálat, műegyetemi szélcsatornás vizsgálat, stb.) Ez év elejére végül megérkezett az összes szakhatósági engedély, azonban a kerületi műszaki osztály kért még egy állásfoglalást a tervtanácstól, miszerint ez az épület lényegében megegyezik az akkor, 4 évvel korábban tárgyalt épülettel. Sajnálatos módon a tervtanács a tervet újratárgyalta, azonban mivel nem erre készült a bemutatott összehasonlító anyag, nem állt rendelkezésre a helyszínen egy sor olyan, amúgy elkészített vizsgálat és terv, ami segítséget nyújtana az alapos tárgyaláshoz. Ezért részben most csatoltuk az összes korábbi anyagot (hiányolt idomtervek, környezet modellezése, környezetvédelem, közlekedés, elővilág védelmének vizsgálata, stb.), részben pedig - amennyire a lehetőségek engedték – módosítottuk a leadott terveket (parkolók kialakítása, kerékpártárolók zuhannyal, öltözővel való ellátása, belső udvarok, tereprendezés kialakítása, homlokzatok átdolgozása, stb.).

A tervtanácsi állásfoglalásnak, valamint az ott elhangzottaknak megfelelően a jelen anyag a következő pontokon változott, illetve egészült ki:

-     Az épület elhelyezését részben a rendelkezésre álló terület, részben pedig  építészeti megfontolások indokolják. Igény volt az építtető részéről - aki egyben a Rubin Szálloda üzemeltetője is – hogy a mostani vegyes, iroda-szálloda funkciót megtisztítsa, és védve a szállást adó épületet, egy irodaház együttes jöjjön létre a főútról jól láthatóan. A telepítésnél szempont volt a védelem mellett a bejárathoz vezető, eddig oldalról érkező szervízút térfalakkal történő kiemelése, fontosabb szerephez juttatása, egy bejárati öböl kialakítása. Korábban szándék volt a főbejáratok egyesítése ezen a helyen, de ezt a tervtanács elvetette. Az építménymagasság jelenleg 19,94 m. Az új épület magasságát a Budaőrsi úthoz igazítottuk. A rendezési terv erről a sávról külön rendelkezik, csak ide engedélyezve a 21,00 méteres magasságot, amit várhatóan a jövőben megvalósuló, és részben az eddig megvalósított fejlesztések is alkalmaznak. Így biztosítható egy egységes, rendezett térfal létrejötte a jelenlegi, rendkívül vegyes megjelenés helyett.

-    A tömbök tölcsérszerűen nyílnak kifelé, dél-keleti irányba, díszudvarokat zárva közre. Ezek feladata az áttörtség, transzparencia megteremtése, elkerülendő egy úttal párhuzamos, túlhangsúlyos fal létrejötte. Kikapcsolódásra jóval alkalmasabb a szálloda wellness szárnya, valamint a közvetlenül szomszédos, belső összenyitott díszpark. Az irodaház kiszolgáló funkcióinak egy részét is a jelenlegi épület látja el. Az udvarok arányát és kialakítását bemutatandó, mellékelünk nézeteteket ezekről a területekről is.

-    A főút melletti rézsű adottság, jelenleg is létezik. Az alappontot a szálloda bejárata előtti térszinthez igazítottuk. Ez átlagosan 3,50-5,00 méterrel van magasabban a Budaőrsi út szintjénél, ezen a szinten helyezkedik el most is a murvás, szabadtéri parkoló. A rézsű már nem az építési terület része, ezért külön anyag foglalkozott annak rendezésével. Ezeket most egyesítettük, és a tervtanács észrevételeinek megfelelően cizelláltuk, átdolgoztuk.

-A zajvédő fal tekintetében valóban talán a legtöbbet ezen a ponton változott a terv. A pályázatban - mint azt az összehasonlító ábra is mutatja – még teljes magasságú üvegezett zajvédő fal szerepelt, ezekre „haraptak rá” az egyes tömbök. A korábbi tervtanácsi vélemény alapján ez csökkentette a hármas tagolás erejét, túlzottan falszerű hatást keltve. Ezért ezt először négy-, majd kétszintesre csökkentettük. A legutóbbi állásfoglalás nyomán ezeket beültetett zöldfalakkal helyettesítettük. A növényzet biztonságos telepítését figyelembe véve ennek magassága jelenleg két szint, és inkább esztétikai, mintsem zajvédelmi funkciót lát el. Az akusztikai védelem szerepét az erre méretezett homlokzatok látják el. Az árnyékolás tekintetében módosítottuk a homlokzatok kialakítását fix, lamellás árnyékoló sávokkal. Ezek sűrűsége, és így áttetszősége és tükröződése felületenként változik.

-    A Rubin együttes nem küzd parkolási gondokkal, arányosan elhelyezve van mód mind szabadtéri, közvetlen parkolásra, mind pedig mélygarázsi beállásra. Az új épület jogszabályoknak megfelelően méretezett mélygarázzsal rendelkezik, azonban ennek jövőbeli kihasználtsága kérdéses. A környék és a komplexum forgalmi helyzetével részletesen is foglalkozik a környezetvédelmi hatásvizsgálat közlekedési fejezete, külön kitérve a különböző modellek szerinti számítási metódusokra és jövőképekre. Emellett megfogadva a tervtanács észrevételeit, megnöveltük a parkolószintek belmagasságát (-1 szint 3,00 m, a többi 2,50 m). Átrendeztük a mozgássérült helyeket, jobban csoportosítva azokat a közlekedőblokkok köré, valamint a -1 szinten a földszinti kerékpártárolók kiegészítéseként kialakítottunk zárt, öltözővel, vizesblokkal ellátott helyiségeket. A parkolók általános szélessége a felmenő szerkezeti raszterból következően 2,67 m. A közlekedési fejezet kitér a forgalom jelenlegi és jövőbeli helyzetére is, a szakhatósági állásfoglalás azonban nem teszi szükségszerűvé kanyarodósáv kialakítását a már így is 2 x 4 sávos, külön buszsávval rendelkező Budaőrsi úton. Ettől függetlenül, amennyiben a forgalom alakulása azt szükségessé teszi, van mód ennek kialakítására mind itt, mind a kikanyarodás után, mind pedig a Dayka Gábor utcában. Jelenleg a rákanyarodás biztosítása ezen a vonalon parkolás korlátozással van megoldva, de a közterületek elhelyezkedése és kialakítása lehetőséget biztosít a bővítésre. (Forrás: Fekete Lajos tervező)

 

Turi Attila
második opponensi vélemény

A Rubin irodaház története: a dramatika szimptomatikus, mutatja minden tünetét az elmúlt 20 év városfejlesztési szemléletének, a valódi befektetői, használói, értsd városlakói, önkormányzati differenciált színtereinek hiányát, a helyi és országos szabályozás képtelenségét. A Rózsadomb a testet öltött OÉSZ, mondta Makovecz Imre, mikor a szemére vetették, hogy az építészek mifajta építészetet művelnek az 80-as években. Legyünk őszinték és bátrak, nézzünk tükörbe, nem igaz-e alapvetően városunkra, országunkra. Hányszor halljuk, a szabályozások nem engedik, a probléma az, hogy… és nincs megnyugtató, a közösségi érdekeket helyén kezelő megoldás. Különösen nyomon követhető ez egy olyan helyzetben, amikor két hónapon belül kerül a tervtanács elé egy terv, mutatva, hogy a tervezői szemlélet, akár belső logikájára, akár a befektetőre hivatkozva mit és hogyan változtat a terveken. Mindazon, ami az alapvető lenne, természetesen, s itt mind a befektetői, mind a tervezői, valamint a szabályozási környezet természetrajzát értsük, nem változtat. Hisz a tervező nem tehet arról, hogy egy több mint 10 éves városfejlesztési szabályozási tervből dolgozik, amelynek koncepciója felülvizsgálatra szorul. Ha egyszer ez megengedi a 35%-os beépítettséget, a 2-es feletti szintterületi mutatót, akkor nehéz szembemenni a profitérdekkel, és teljesíteni a nagyvárosi szegély és hátsó lezáró beépítés kapcsolatát. Mint ahogy ez testet ölt a hotel és a tervezett iroda tömegkapcsolatában, illetve annak teljes hiányában. A feltárás problematikája ugyanúgy megmaradt, mint az előző tervváltozatban. A csatolt közlekedési szaktervezői vizsgálat nem mutatja ki a 342 és a hotelben feltételezhető minimum 80 személygépkocsi közel egyidejű érkezésének megoldhatóságát, tekintettel a Dayka utcában kialakított lehajtó kicsi felállási hosszára, az egyirányú kisíves le- és felhajtással a Budaörsi útra. A helyzetet továbbra is nehezíti a hotel és az irodaház lehajtójának közelsége, a beléptetési sorompók 20 méteres távolsága, melyet még tetéz a 3 szintes mélygarázs be- és kiléptetési pontjának egymásra csúszása, a szűk nyakszerű bejárati kialakítás. Az építészeti környezet alakítása itt éri el egyik mélypontját, túlterhelt közlekedési csomóponttá, szervízúttá degradálja a szálloda bejáratát, leminősíti az irodaház feltárási irányát. Továbbra is felmerül a kérdés, hogy egy ilyen létesítményt egy pontra kihegyezett be- és kiléptetési ponttal célszerű-e feltárni. A terepkapcsolat a változtatás ellenére továbbra is sematikus és egyben szimptomatikus. A beépíthető területen kívül vagyunk, kézzel fogható funkció, pláne profittermelő funkció nincs itt. Marad a 45 fokos rézsű, némi támfallal, használhatatlan rámpával, 8-9% lejtés, 30 méteres hossz, pihenő nélkül. Még a műszaki leírás is megjegyzi, hogy nem tudja a tömbök közötti kerteket használhatóvá tenni, akkor mit várunk a terhelt előkerttől. Talán szépséget vagy tompítást, egy talpalatnyi életet? Vagy a tán a várostörténet lenyomatát, emlékezetét? Ugyan már, szól a lehúzó válasz, erre nincs kereslet. Marad a használhatatlan lépcső 20 cm-es fellépőkkel, 28-as fokokkal, családi ház léptékű pihenőkkel. A területkiosztás kismértékben változott ugyan, de a parkolóhelyek korlátozta határok között marad – 342 –, azaz maradt a spekulatív funkció meghatározás, aztán, hogy mit hoz az élet, s mit dob a gép, az már másik kérdés, vagy fogadjuk el a közlekedési tanulmány külhoni megállapítását. Osztrák területeken a belvárosi látogatók 9-25%-a érkezik autóval. Ne legyünk ilyen optimisták, itt 90%-a, akik kellő kapcsolat híján kilométeres hurkokkal állnak rá a választott irányra, mint azt a tanulmányt 2.2.4-es ábrája szemlélteti. Leginkább tüneti gesztus azonban az építészeti problémakezelésben érhető tetten. A tömbök és a belső udvarok arányára, az egyben vagy külön látszódás felvetett kérdéseire a tervező a határozottan a „jó ez így” választ adja, alátámasztásul még több madár és békaperspektívás látványtervvel, melyen nyomon követhető, hogy a hotel korábbi tervezői program szerinti ráláthatósága nem teljesül. A kifogásolt árnyékoló lamellák a déli homlokzat felé sűrűsödtek, így legalább ebben eltér az északi homlokzatok vasszerkezetétől. A tetőre felhajtott épületrész homlokzata tömörödött, karakteresebben elválik az üveg hasítóékektől, a fehér részek tömegszerűbbek, a lemezek vastagságot kaptak. Összességében szerencsésebb az irány, mégha az alkotás poéntól való megkülönböztethetőség  vágya hajtja is, de hát ez a sorsa annak a tervnek, amely, könnyed látványos gesztusokkal és közeli előképekkel operál. A zöld falként megfogalmazott összekötő sávok konzolos L alakú szerkezete valamilyen, kvázi hajtogatott dinamikát imitál dilatált lemezekkel bizonytalan összeköttetést alakítva a tömegek között. Amolyan óvatos folding, egyszerűen zsaluzható, jó árattrakciót mutatóval. Tovább nézegetve az összefűzött képeket, az utolsók még inkább zavarba ejtenek, a tömör részek itt téglaburkolattal szerepelnek, avagy lehet ez ilyen is, ahogy tetszik – itt a terep a zsűrinek. Bizonyára átgondoltabbak a tervek, változott pl. a pince belmagassága, lett zuhanyzó a kerékpártároló mellé. Ezek is fontos dolgok, de alapjaiban nem változott semmi lényeges, márpedig a tervtanácsi jegyzőkönyv alapvető építészeti környezetalakítási szempontokat vet föl. Minden javítási szándék ellenére a terv maradt az, ami: bizonytalan kapcsolatokkal egy kényes, megoldásra váró városi szövetbe elhelyezett talált tárgy. Semlegesnek is lehetne mondani a hol ilyen, hol olyan cserélhető architektúrájával, de  3 db 16000 köbméteres tömb nem lehet neutrális, főleg ha negyedszázados deutsche baukunst-ban van előadva. A világot ismerő bölcsek azt mondták, kétszer nem léphetsz ugyanazon folyóba. Kicsiny világunkban úgy látszik, más a helyzet, ha folyóba nem is, de pocsolyába sikerül.

Helyszínrajz (6.62 MB)

Helyszinrajz-kicsi

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Földszinti alaprajz (1.94 MB)

foldszint1

 

 

 

 

 

 

 

 

1. emeleti alaprajz (876 KB)
2. emeleti alaprajz (925 KB)
7. emeleti alaprajz (722 KB)

Metszet (1.98 MB)

aa metszet-kicsi

 

 

 

 

 

 

Homlokzatok 1. (1 MB)
Homlokzatok 2. (642 KB)
Homlokzatok 3. (623 KB)
Homlokzatok 4. (557 KB)


A tervtanács meghívott tagjai:

Nagy Ervin Országos Főépítészi Iroda
Aczél Gábor DLA       Magyar Urbanisztikai Társaság
Bodonyi Csaba DLA Magyar Építész Kamara
Kévés György Építészek, Mérnökök, Képzőművészek Egyesülete
Kampis Miklós Kós Károly Egyesülés
Reith András Dr. Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete
Sáros László DLA Országos Főépítészi Kollégium
Turányi Gábor Moholy-Nagy Művészeti Egyetem

 

Szavazás eredménye:
A tervet ajánlja: 1 fő
A tervet átdolgozás után ajánlja: 2 fő
A tervet nem ajánlja: 3 fő
A Tervtanács a tervet nem ajánlja.